Kiinteistöveron määräytyminen perustuu rakennuksen ja maapohjan verotusarvoihin sekä kiinteistön sijaintikunnan vuosittain vahvistamiin kiinteistöveroprosentteihin.

Kiinteistövero on vuosittainen kustannus, joka koskee kiinteistöjen omistajia ja siten myös taloyhtiöitä. Kiinteistöveron määräytyminen perustuu kahteen keskeiseen tekijään: kiinteistön verotusarvoon ja kiinteistön sijaintikunnan vahvistamaan kiinteistöveroprosenttiin. Taloyhtiön näkökulmasta vero on osa kiinteistön vuosittaisia ylläpitokuluja ja se tulee huomioida talousarviossa muiden kiinteiden kustannusten rinnalla.

Kiinteistöveron suuruuteen vaikuttavat erikseen rakennuksen ja maapohjan verotusarvot. Kyse ei siis ole suoraan kiinteistön markkina-arvosta tai siitä hinnasta, jolla asuntoja alueella myydään.

Miten kiinteistöveron määräytyminen tapahtuu?

Kiinteistöveron perusperiaate on yksinkertainen. Verotusarvo kerrotaan kyseiseen kiinteistöön sovellettavalla kiinteistöveroprosentilla. Kiinteistöön kuuluville rakennuksille ja maapohjalle määritetään verotusarvot erikseen. Myös niihin sovellettavat veroprosentit voivat olla erilaiset.

Käytännössä laskentaperiaate voidaan esittää näin:

verotusarvo × kiinteistöveroprosentti = maksettava kiinteistövero

Jos esimerkiksi rakennuksen verotusarvo olisi 1 000 000 euroa ja siihen sovellettava kiinteistöveroprosentti 0,50 prosenttia, rakennuksesta muodostuva kiinteistövero olisi 5 000 euroa vuodessa. Tämän lisäksi kiinteistölle voi muodostua veroa maapohjasta.

Taloyhtiössä kiinteistövero maksetaan yhtiön varoista. Kustannus vaikuttaa siten taloyhtiön vuosittaiseen talouteen ja välillisesti myös osakkaiden maksamiin vastikkeisiin.

Rakennuksen verotusarvo vaikuttaa veron määrään

Rakennuksen osalta kiinteistöveron määräytyminen perustuu rakennuksen verotusarvoon. Verotusarvon pohjana käytetään rakennuksen jälleenhankinta-arvoa. Siihen vaikuttavat rakennuksen ominaisuudet sekä vastaavan uuden rakennuksen rakennuskustannukset. Jälleenhankinta-arvosta tehdään rakennuksen iän perusteella ikäalennuksia.

Rakennuksen todellinen myyntihinta ei siis suoraan ratkaise kiinteistöveroa. Kaksi markkina-arvoltaan erilaista kiinteistöä voivat tästä syystä olla kiinteistöverotuksessa lähempänä toisiaan kuin niiden myyntihinnoista voisi päätellä.

Rakennuksen tiedoilla on suuri merkitys laskennassa. Verotukseen vaikuttavia tietoja voivat olla esimerkiksi rakennuksen pinta-ala, rakennustyyppi, käyttötarkoitus, valmistumisvuosi ja tekniset ominaisuudet.

Taloyhtiön kannattaa tämän vuoksi tarkistaa kiinteistöverotuspäätöksen rakennustiedot vuosittain.

Maapohjan verotusarvo lasketaan erikseen

Rakennuksen lisäksi kiinteistöveroa maksetaan maapohjasta. Maapohjan arvo perustuu muun muassa maa-alueen pinta-alaan ja tyyppiin. Verohallinto käyttää maapohjan verotusarvon määrittämisessä myös alueellisia arvostamistietoja.

Tämä tarkoittaa, että tontin sijainnilla voi olla huomattava vaikutus taloyhtiön kiinteistöveroon.

Taloyhtiön kannalta on tärkeää ymmärtää rakennuksen ja tontin muodostavan kiinteistöverotuksessa kaksi erillistä kokonaisuutta. Jos taloyhtiö sijaitsee vuokratontilla, tilanne poikkeaa omalla tontilla olevasta yhtiöstä ja kustannusrakennetta on arvioitava sen mukaisesti.

Kunta päättää kiinteistöveroprosentin

Kiinteistön sijaintikunta vahvistaa vuosittain käytettävät kiinteistöveroprosentit lain määrittämissä rajoissa. Rakennukseen sovellettava prosentti riippuu myös rakennuksen todellisesta käyttötarkoituksesta. Vakituiseen asumiseen käytettävällä rakennuksella voi olla eri veroprosentti kuin esimerkiksi vapaa-ajan rakennuksella.

Jos rakennuksessa on useita käyttötarkoituksia, pääasiallinen käyttö voi ratkaista rakennukseen sovellettavan veroprosentin.

Tästä syystä samankaltaistenkin kiinteistöjen vuosittaisissa veroissa voi olla eroja eri kunnissa.

Miksi kiinteistövero voi muuttua vuodesta toiseen?

Taloyhtiön kiinteistövero ei välttämättä pysy samana vuodesta toiseen. Muutos voi johtua kiinteistöveroprosentin muuttumisesta tai kiinteistön verotusarvon muuttumisesta.

Rakennuksen jälleenhankinta-arvojen perusteita päivitetään vuosittain ja rakennuksen ikä vaikuttaa verotusarvoon ikäalennusten kautta. Myös rakennuksen tai tontin tiedoissa tapahtuneet muutokset voivat vaikuttaa lopputulokseen. Vuoden 2026 kiinteistövero perustuu esimerkiksi vuoden 2025 verotusarvoon ja kunnan vuodelle 2026 määräämiin kiinteistöveroprosentteihin.

Kiinteistöveron muutosta ei siksi kannata tarkastella pelkästään edellisen vuoden euromäärään vertaamalla. Olennaista on selvittää, mikä laskennan osatekijä on muuttunut.

Kiinteistövero osana taloyhtiön taloussuunnittelua

Taloyhtiölle kiinteistövero on ennakoitava vuosittainen meno. Isännöitsijän ja hallituksen tehtävänä on huomioida se talousarviossa ja seurata kustannusten kehitystä.

Jos kiinteistövero kasvaa merkittävästi, vaikutus voi näkyä taloyhtiön kokonaiskuluissa ja lopulta vastikkeiden tasossa. Erityisesti suurissa kiinteistöissä pienikin muutos veroprosentissa tai verotusarvossa voi tarkoittaa huomattavaa euromääräistä muutosta.

Kiinteistövero liittyy siten laajempaan taloyhtiön talouden ja kiinteistön arvon hallintaan. Lisää taloyhtiön hallinnosta, taloudesta, vastuista ja kiinteistön pitkäjänteisestä ylläpidosta voit lukea Isännöintijokerien isännöinnin kokonaisoppaasta.

Taloyhtiöiden päätöksentekoon, kunnossapitoon ja hallintoon liittyvää lisätietoa löytyy myös Isännöintiliiton taloyhtiöille suunnatusta tietosisällöstä.

Kiinteistöverotuspäätös kannattaa tarkistaa vuosittain

Taloyhtiön saatua kiinteistöverotuspäätöksen tiedot kannattaa käydä läpi huolellisesti. Erityistä huomiota on hyvä kiinnittää rakennusten pinta-aloihin, käyttötarkoituksiin, valmistumisvuosiin sekä maapohjan tietoihin.

Jos tiedoissa on virheitä, ne voivat vaikuttaa kiinteistöveron määrään. Ajantasainen kiinteistödokumentaatio helpottaa tietojen tarkistamista ja mahdollisten poikkeamien havaitsemista.

Hyvä isännöinti tukee tässä hallitusta. Kiinteistövero ei ole vain kerran vuodessa maksettava lasku vaan yksi osa taloyhtiön pitkäjänteistä taloussuunnittelua.

Usein kysytyt kysymykset kiinteistöveron määräytymisestä

Miten kiinteistöveron määräytyminen tapahtuu?

Kiinteistövero lasketaan kiinteistön verotusarvon ja siihen sovellettavan kunnan kiinteistöveroprosentin perusteella. Rakennukselle ja maapohjalle vero lasketaan erikseen.

Määräytyykö kiinteistövero asunnon markkina-arvon perusteella?

Ei suoraan. Rakennuksen verotusarvon pohjana käytetään jälleenhankinta-arvoa, josta tehdään muun muassa rakennuksen ikään perustuvia alennuksia.

Kuka päättää kiinteistöveroprosentin?

Kiinteistön sijaintikunta päättää vuosittain käytettävistä kiinteistöveroprosenteista laissa määriteltyjen rajojen sisällä.

Miksi taloyhtiön kiinteistövero voi nousta?

Kiinteistövero voi nousta esimerkiksi verotusarvon tai kunnan kiinteistöveroprosentin muuttuessa. Myös kiinteistön tietoihin tehdyt muutokset tai korjaukset voivat vaikuttaa verotukseen.

Kuka maksaa taloyhtiön kiinteistöveron?

Kiinteistöverovelvollinen on lähtökohtaisesti kiinteistön omistaja. Asunto-osakeyhtiön omistaman kiinteistön vero on siten taloyhtiön kustannus.

Kannattaako kiinteistöverotuspäätös tarkistaa?

Kyllä. Taloyhtiön kannattaa tarkistaa erityisesti rakennuksia ja maapohjaa koskevat tiedot. Virheelliset lähtötiedot voivat vaikuttaa maksettavan kiinteistöveron määrään.